부동산 트렌드 2025 '서울 아파트 슈퍼사이클 진입'
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저자는 김경민 교수. 유튜브에서 종종 봤던 얼굴이 낯이 익은 사람이다.
하버드 박사라는 자극적인 타이틀을 달고 있지만, 서울대 지리학 학사 출신이다.
지리학도 이렇게 부동산과 연계될 수 있구나..
저자는 2025년 부동산이 슈퍼사이클에 진입하여 상승장이 시작될 거라고 예견했다. 이 책이 2024년9월에 나온 책이니, 저자의 예상은 맞아떨어진 것으로 볼 수 있겠다.
저자는 부동산 빅데이터를 통해 그래프를 그리고, 미래의 가격을 예측하는데, 주식시장에 나오는 단기선이 장기선을 뚫고 올라가는, 골든크로스가 나타났다고 분석하고 있다. 이에 "단기적으로는" 상승장이 발생할 수 있다고 분석했으며, n파고 w파고 등의 새로운 방식으로 부동산 사이클을 설명하는데, 현재 상황은 해석이 가능할지 모르겠으나, 이전의 상황에도 유효한 해석방식인지는 잘 모르겠다. 빅데이터를 통해 분석하면, 상승세가 유사한 지역들 별로 묶을 수 있다고 한다.
첫째, 수도권 동남부- 강남,분당,수지
강남에서 시작된 상승여력이 분당,수지로 이어진다고한다.
강남에서 시작된 상승여력은 시차를 두고 분당,수지 뿐만 아니라 서울의 다른 지역으로도 퍼진다.
강남이 가장 먼저 오르고, 또 가장 늦게 떨어진다.
둘째, 수도권 서북부-마포,일산,파주
마포,일산,파주는 같은 서북부로는 묶이나, 마포의 상승효과가 일산이나 파주로 연결되지는 않는다고한다. 오히려 마포는 강남구와 비슷한 가격변동 패턴을 보인다고한다.
셋째, 수도권 서남부-양천,안양,김포
양천에서 시작된 상승여력이 안양, 김포로 이어진다.(김포의 연관성은 다소 떨어질 수도 있어, 계속된 관찰이 필요하다)
넷째, 수도권 동북부-노원,남양주,의정부
노원에서 시작된 상승여력은 남양주로 이어지고, 의정부로는 다소 시차를 두고 나서 이어진다.
저자가 2025년의 부동산 가격이 오를 수 밖에 없다고 보는 이유는 세가지다.
첫째, 인플레이션이다. 코로나로부터 시작된 엄청난 유동성을 막기위해, 기준금리가 급격히 상승했으나, 다시 기준금리가 내리고 있다. 결국 시장의 유동성이 다시 풀리고 있다. 인플레이션은 전세계가 겪고 있는 상황이며, 서울뿐 아니라, 다른 나라의 부동산들도 상승하고 있다.
둘째, 전세가격 폭등이다. 서울시의 전세가격은 언제나 우상향했으며, 전세가격의 폭등이 결국 매매로의 전환을 이끌었다. 빌라의 전세사기 등으로 아파트로 전세 수요가 몰려 전세가가 올라가는 추세이다.
셋째, 정부의 pf사태에 대한 잘못된 대응으로 공급 부족을 이끌었다. 사업성이 부족한 pf 좀비 기업을 정리했어야했는데, 그냥 브릿지론을 계속 연장해주고, 심지어 이자를 후취로 바꿔주면서, 좀비 기업들이 땅만 차지하면서 연명할 수 있게 만들어버렸다. 좀비 기업이 망하면서, 개발 부지가 시장에 싼 값에 나와야, 다른 디벨로퍼가 신규 pf를 해서 공급을 하는데, 2금융권의 부실들을 막기 위해서 좀비 기업을 살려둔 결과가, 현재의 공급 부족을 만들어온 것이다.
넷째, 금리 인하이다. 주택담보대출과 밀접한 연관을 지닌 것은 10년만기 국채이자율인데, 국채이자율이 계속 떨어지고, 금리가 인하되고 있어, 투자자들이 부동산을 매력적으로 여길 여지가 더 커졌다.
저자는 임대차2법 폐지에 반대한다. 임대차 2법은 타 선진국에 비해서 강한 규제가 아니며, 임차인을 보호하기 위해서 전세가 5%이하 상승이나, 2년 연장 정도의 제도는 지켜져야, 주거의 안정성을 확립할 수 있다고 주장한다.
또한 pf의 좀비기업 정리를 통해 새로운 공급 및 분양가 인하를 불러올 수 있다고 주장한다.
new리츠 정책을 실시함으로써, 민간의 자금을 끌어와 부동산 공급에 활용할 수 있으며, 정부가 임대료 등의 제한을 둘 수 있으므로 안정적인 주거 환경을 조성할 수 있다고 주장한다.
재산세가 선진국에 비해서 너무너무 낮다며, 최소한 0.3%로라도 올리고 점차적으로 올려야한다고 주장한다. 현재 우리나라는 20억 미만의 집이면 0.1%이하의 세금을 내므로 재산세가 자동차보다도 낮은 기이한 구조라고한다.
*머리속 남는 점.
-서울과 맞닿았지만, 대입 농어촌 특별전형이 가능한 대상 지역이 있다. ex.김포시 고촌읍
사람들이 참 똑똑하다. 이런 구상까지해서 대학을 보내는 구나.. 대입은 정보력 싸움이라더니 진짜다. 심지어 고촌읍은 목동 학원가를 이용할 수 있는 근접성을 가지고 있다.
-지방의 미분양은 해소되기 어렵다. pf는 지가+건축비로 사업성을 판단하는데, 서울은 지가의 비중이 건축비보다 크다. 그러므로 지가가 조금만 싸게 나와도 사업성이 좋아져 새로운 pf가 기존 부지를 이용할 수 있다. 그러나 지방은 지가의 비중이 아주 낮고, 건축비가 차지하는 비중이 크다. 건축비는 기술의 혁신이 있지않는 이상 줄일 수 없는 비용이다. 그러므로 비중이 낮은 지가가 아무리 더 싸져봐야 총 비용이 줄어드는 폭이 적기 떄문에 사업성이 좋아지기 어렵다. 현재 대구에 준공인가만 받고 착공을 시작하지 않은 물건이 많아서 걱정했는데, 그럴 필요는 없을 것 같다는 생각이 들었다.
- 2025년은 동남,동북쪽 공급이 거의 70%라서, 서북,서남 등 수도권 서쪽 지역의 공급 물량이 아주 적다. 당분간은 서쪽이 더 빠르게오를 수도 있겠다는 생각이 든다.
-금리가 높을 때, 10억 집을 5억 대출 받아서 산다고하면, 금리가 5%일때는 이자가 2500만원이다. 금리가 2.5%가되면 감당가능한 금액이 10억대출이 되기때문에, 동일한 자본으로 15억짜리 집을 살 수 있다. 금리인하가 집값에 이렇게 큰 영향을 미치다니!
*내 생각
저자가 말한 것 처럼 이미 2025년 집값이 상승했다. 그러나 앞으로는 환경이 좀 달라졌기에, 지속적인 상승이 계속되지는 않을 것 같다.
n이든w든 결국 중요한건 움직인다는 거다. 위로 올라간것 처럼 아래로 내려갈 때도 올것이다. 나는 그때를 기다려야한다.
기준금리가 내리고 있으나, 지금이 단순 인플레이션은 아니기때문이다. 현재 기준금리를 내리는 이유 중에 하나는 경기가 침체되고 있기 때문이다. 경기 침체+인플레이션의 상황에서, 과연 집값이 지금보다 더 오를 수 있을지는 모르겠다.
그리고 반대로 보면 지금 열심히 보조금이든 지원금이든 유동성을 풀고는 있는데, 부동산으로 들어가는 유입은 막아놓았다.
유동성이 계속되어 인플레이션이 심해진다면, 다시 금리를 상승하지 말란법도 없다.
공급 측면은, 이재명 정부가 공언한대로 공급이 매년 20만호 넘게 공급이 된다고하면, 공급의 문제는 어느정도 해결이 될 것으로 보인다. 전세를 사는 사람들은 민간 건설사가 지은 임대주택에 살 만한 요인이 충분히 된다고 생각이 든다. 공공 임대더라도 공급이 늘어나면 기존 시장에 당연히 영향을 줄 수 밖에 없다. 저자가 제안하는 new리츠방식과 어찌보면 비슷한 방식으로 시행이 된다. lh가 공급을 주도하고 일부는 new리츠 방식으로 진행된다면, 부동산에 투자하고 싶은 수요가 리츠로 충당이 될 수도 있을 것 같다.
재산세는 선진국 대비 아주아주 낮다고 하니, 이재명 정부에서 세금규제를 당연히 시도하겠구나 싶다. 자동차세보다 낮다고 하니, 올라가야하는게 당연하다는 생각도 든다.
사이클은 돌고 돈다. 나는 지속된 관심으로 또 다시 2022년을, 2023년 같은 순간이 왔을 때, 용기있게 집을 살 수 있길 바란다.