서울 손품 임장 - 1.성동구 행당동, 왕십리동

서울 내 집 마련이 꿈이 될 줄 몰랐다...ㅎㅎ

서울에서 당연히 나고 자랐으므로, 나는 당연히 서울에 살 줄 알았다.

최근 폭등하는 아파트  가격을 보면서, 발등에 불이 떨어진 기분으로 내가 살 수 있는 아파트를 열심히 검색하기 시작했다.

결론은 내가 원하는 곳에 내가 살 수 있는 아파트는 없었다...

그래서 벼락거지가 되어가는 듯한 마음에 너무너무 우울한 시기를 보내다 마음을 고쳐먹었다.

 

돈을 차곡차곡 모으듯이, 내가 갖고 싶은 집을 차근차근 공부해둬야, 자금이 모았을 때, 좋은 금액이라고 판단될 때 살 수 있다고 생각해서 온라인 임장으로 내가 방문할 지역을 추려보고자한다.

 

주식도 적정가가 얼마인지, 투자자마다의 판단이 다르다. 

그러므로 매수와 매도가 이루어지는 것이다. 이미 많이 올라서 투자 가치가 없다고 하면 파는 것이고(물론 다양한 이유들로 팔겠지만.. 포트폴리오를 바꾸거나 수익실현을 한다는 것은, 이 주식은 이제 상승 룸이 없어 보인다는 것이니까) 아직 상승 여력이 높다고 생각하면 사는 것이다. 주식에는 재무제표와 실적, 산업내 회사의 입지 등 수치화 되어있는 자료가 많음에도, 사람들의 판단이 서로 다르다.

하물며 부동산이야.. 공시지가나 공동주택가격이라는 국가가 제시하는 수치가 있지만, 아파트는 대지지분이 낮아, 공지시가 큰 의미가 없을 것 같고, 공동주택가격도 시가는 많이 반영하지 못하니, 부동산이야 말로 주식보다 더 어려운 것 같다.

 

첫째로, 내 투자금에 맞는 아파트를 추려야한다. 

내가 투자할 수 있는 자금은 4억+대출3억 정도로, 총 7억이며, 전세를 끼고 7억을 투자해서 등기까지 완료해야하는 상황이다.

취득세+취득부대비용+수리비 등 5천을 잡으면, 나는 최대 6억5천의 갭의 집을 찾아야한다.

하지만 최근 급격하게 오른 부동산이, 대출 규제 등으로 수요자들의 자금력이 떨어지므로, 다소 조정받을 수 있다고 생각한다.

그래서 일단은 갭 8억까지의 집까지 공부할 생각이다. 급매가 있을 수도있고, 전세가가 오를 수도 있고! 일단 넓게 봐둬야하니.

무주택자로서의 바램도 당연히 어느정도 들어가 있겠지만, 감정이 아니라 이성적으로도, 너무 급격히 오른 부동산 시장은 주식의 추격매수 같은 느낌이 든다. 그리고 내 주위만 봐도, 오랜 기간 집을 안사고 있던 사람들이, 많이들 집을 샀다. 결국, 살만한 사람은 이미 다 샀다는 생각이 든다. 갈아탈 사람들은 자기 집이 팔려야 갈아타고, 사람들은 보통 지금보다 상급지로 갈아타려고 하기에, 현재 대출 제도로는 보통 상급지는 어렵고 비슷한 수준의 급지로만 이동이 가능할 것 같다. 그럼 주택의 매수세는 떨어지고, 이 상황이 장기화되면, 수요자들보다는 공급자들이 애타는 상황이 올 것 같다는 생각이다. 현재는 수요자들이 못 사서 미치겠지만, 대출이 불가하고 돈이 없으면 뭐 살 수 가 없는거니까. 이제 시장에 남은 사람들은 대부분 못사는 사람들이다. 그렇담 이제는 공급자들이 더 걱정이 많아질 것 같다. 정부의 계획대로 공급을 한다면(뭐 lh아파트가 얼마나 괜찮은 수준일지 봐야겠지만) 공급은 지속적으로 들어오고, 수요자는 돈이 없고, 나라의 유동성은 늘어났지만, 부동산으로 들어가는 돈은 막았다면, 무주택자에게 부정적이기만한 상황은 아닌 것 같다. 집값이 지지부진한 흐름을 계속된다면, 그냥 꾸준히 공부하고 자금을 모으며 마인드 컨트롤만 잘하면 된다.

서울이 공급절벽이다라는 말로 계속 나오지만... 이미 집은 많다..ㅜ내가 소유하면서 까지 살고 싶은 집이 없는 거지.. 없으면 전세든 월세든 살겠지!! 정부가 앞으로 전세대출도 규제해준다면 더욱 더 좋겠다~ 상방이 열려있기보다 하방이 더 열려있는 시장이라고 생각한다.

 

둘째로, 내가 관심있는 지역을 선택해야한다.

나에게 이미지가 좋은 성동구 행당동,왕십리동을 첫번 손품 대상으로 정했다.

왕십리는 gtx c노선과 동북선 노선이 추가되므로, 실상 6개의 전철이 오간다. 

성동구청과 성동경찰서가 왕십리역 앞에 떡하니 버티고 있었으나, 두 곳 모두 이전을 하고, 해당 부지에 50층 높이의 복합시설이 들어설 예정이다. (‘2040 성동 도시발전 기본계획’ 참고) 

또한 왕십리 인근 주차장 공터부지에 리버사이드호텔이 들어온다. 호텔이 들어온다?->대부분 호텔은 강남, 명동 등 핫플 위주로 입지하기 때문에, 추후 왕십리가 변모했을 경우를 미리 내다본 것이 아닌가 싶다. (하지만 그게 리버사이드호텔인게 좀 아쉽다...강남 리버사이드호텔은 진짜 위치가 애매하기때문 ㅜ)

이러한 사유로 나는 왕십리가 지금보다 더더더더 좋고 살기 좋을 위치라고 생각한다. 

    

셋째로, 내 투자금으로 가능한 아파트를 추려보았다.

호갱노노에서  갭8억, 세대수 500세대 이상의 아파트 기준으로 찾아보았다.

정말 요즘엔 이렇게 부동산 사이트가 잘되어있어서, 너도 나도 아파트 투자를 하나보다..

 

 

행당대림

 

현재 올라온 매물은 59기준 매매가 12.3 전세가 5.5다 

최근 매물 기준 전세가가 45%정도

25년 4월까지만해도 실거래 상한가가 11.2이었는데, 최근 12.8이나왔다. 3개월만에 1.6? 10프로 넘게 오른다?

연환산하면 40%상승으로 ㅎㅎ 진짜 부동산 열풍 수준이 아니라 광풍이다... 주식보다 더 급격하게 오르는 부동산이라...ㅋㅋ

덕분에 전세가율이 51%에서 6%넘게 급감했다.

 

특이사항 : 아파트 앞에 파출소가 있어 치안이 좋을 것 같은 느낌이다. 세대수가 3000세대가 넘는다. 세대당 주차수가 1대도 안된다.

학군 : 도보5분에 금북초, 도보10분에 행당초,무학초가 있다. 무학중,금호여중, 무학여고,금호고, 성동고까지 초중고가 다 있다.

학원가 : 행당역 인근에는 크지는 않지만, 인근에서는 가장 많은 학원 있다. (34개)

상권 : 인근에 백화점은 없지만, 왕십리역 이마트가 있고, 행당역 롯데마트가 있다.

업무지구 접근성 : 강남까지 차로는 20분미만 컷인데, 버스로는 45분이다. 지하철은 2번이나 갈아타야하는 단점이 있지만 33분이다. 보통 강남역까지의 거리를 재던데.. 사실 강남역 자체에는 오피스가 많이 없다. 선릉역이나 역삼역 등 주요 오피스로는 좀 더 적게 걸린다. 여의도는 같은 5호선이라 30분, 광화문은 18분이다. 거리상으로는 강남이 제일 가깝지만, 대중교통으로는 제일 오래걸리는 아이러니.

 

행당한진타운

 

입지는 행당대림과 바로 맞은편이라 동일하다. 심지어 사용승인일도 동일하다 ㅎㅎ 

행당한진이 대림보다 조금 더 비싸다. 후기에 따르면 대림은 언덕이 심하고, 한진은 평탄화 작업을 잘해놓았다고한다. 

최근 리모델링 호재가 있는 듯 한데, 아직 25년된 아파트가 리모델링이라니, 진행 속도 감안해서 빨리 추진하는건지..

연식대비 좀 빠르다는 생각이 든다.

 

왕십리풍림아이원

 

그나마 정상적으로 전세가율이 50%가 넘는곳이다. 단지세대수 대비 위 두 아파트 못지 않게 거래량이 많다.

행당대림 바로 위에 붙어있어, 입지는 대동소이하다. 하지만 역에서 그만큼 멀어지고, 중고등학교와 학원에 좀 더 멀어진다.

금북초와는 더 가까워져, 초품아로 볼 수 있는 정도이다. 행당역까지는 도보 6분, 왕십리역까지는 도보 15분이다.

세대수와 역과의 거리가, 앞의 두 아파트 대비해 가격이 조금 떨어지는 이유인 것 같다.

3000에 비해 작을뿐, 758세대면 작은편은 아니다. 10억이면 관악구 보다는 풍림아이원을 택할 것 같다.

 

 

아래는 좀 더 한강에 가까운, 역에서는 먼 매물들이다.

서울숲행당푸르지오

세대수가 500세대가 안되지만 검토해본다.

지금까지 검토한 아파트 중, 가장 신식이고, 용적률은 가장 낮다.

길만건너면 무학초,무학중,무학여고가 붙어있다. 학원가 가장 인근이다.

행당역은 도보 10분, 왕십리역은 도보 15분.

10년 더 신식이라 그런가 행당대림과 비슷한 가격이다. 다만 신식이라 그런지, 대림보다 덜 오른건지 전세가율은 더 높다.

투자금이 동일하다면 나는 역에 좀 더 가깝고, 단지수가 큰 행당대림을 선택할 것 같다. 역에서 10분은 생각보다 걸어가려면 먼거리일 수 있다..물론 걷기가 몸에 좋지만~왕십리는 역 안에서도 지하철을 타러가는데 시간이 많이 걸리는 편이다. 지하철이 4개나 다니므로... 역까지만 10분이라면 실제로 지하철을 탑승하는데는 5분은 더 잡아야하므로 꽤 멀다.

 

행당동신동아

 

지금까지 본 매물 중 가장 구축이다. 95년식이나, 수도배관 교체가 완료되었다고한다. 이런것도 네이버에 나오는구나 ㅎㅎ

수도배관 기준으로는 가장 신식이다~ 일단 구축의 가장 걱정인 점이 녹물이므로, 수도배관 교체는 좋은 점인 것 같다. 그래서 그런가 아직 리모델링 또는 재건축 이야기가 없다. 가장 충격적인건 주차대수가 세대당 1대가 안된다.

행당역11분, 왕십리역15분이다. 행당초, 무학중, 무학여고 인근이다. 바로 위 행당푸르지오와 3억차이지만, 투자금이 비슷하기에, 나는 좀 있으면 새아파트가 될 행당동신동아에 투자할 것 같다. 

 

 

왕십리자이는 상왕십리역 15분, 행당역 15분으로 역에서 다소 떨어진 위치에, 2017년 신식으로, 비슷한 가격이라면 왕십리 풍림아이원을 선택할 것이므로 임장 생략한다!  

이로서 나의 투자 선호 순위는 행당대림=행당한진타운>왕십리풍림아이원>행당동신동아>서울숲행당푸르지오이다.

실제로 발품을 팔러간다면 순위가 바뀔 수있겠지만, 미리 내 선호도를 적어놔야 좋은 매물을 찾으러 갔을 때 선택을 빨리 할 수 있을 것 같다.